segunda-feira, 20 de setembro de 2010

Quem casa ainda quer casa

Anotações sobre o déficit habitacional




Números apresentados na imprensa revelam um déficit existente de 5 milhões de moradias e uma necessidade de 1,2 milhão de moradias novas por ano para o Brasil atender sua população crescente. Este segundo número é formado com as famílias ingressantes no mercado de habitações, conjuntamente com o crescimento da população propriamente dito*.

* Explico: uma família formada por um casal e dois filhos, digamos adolescentes, ocupa uma casa. Outra família similar, ocupa outra casa. Os filhos destas famílias, ao amadurecerem, passarão a necessitar de mais uma residência, independente de tais famílias aumentarem ou não o número de seus constituintes.

Considerando um abatimento de 500 mil moradias do déficit para, portanto, sua anulação em 10 anos, e atendendo-se a demanda, se chegaria a 1,7 milhão de moradias a serem necessariamente construídas pelos próximos 10 anos.

Devemos ter em conta que nas cidades, crescentemente temos tomado ou área de produção agrícola, hortifrutigrangeira, ou áreas de preservação ambiental (se não são, até deveriam ser) para a construção de habitações. E quem habita, segundo me consta, trabalha, e necessita, somados aos serviços e abastecimentos diversos, dos quais depende, de áreas para prédios e instalações destes.

Abordei este problema da escala das atividades humanas, e nestes, a escala crescentes das cidades em uma blogagem de cunho científico:

A escala das nossas cidades

Aqui, esquecerei estes “pormenores” e me concentrarei na questão custos.

Podemos considerar que se solucionaria este problema com foco em economia de área pela construção de prédios, e não em imensos subúrbios distantes de pequenas casas (o que somente pelo argumento ecológico, já se faz necessário).

Assim, poderiam ser construídos edifícios de 40 andares, com 1 apto por andar, de 20 andares de 2 aptos por andar, 10 andares com 4 aptos por andar e finalmente, fechando nossos forçados exemplos, 5 andares com 8 aptos por andar.

Acredito que neste ponto já fica óbvio que em termos de habitação popular, sempre se obterá os menores custos com relativamente menores custos estruturais, e menores custos de instalações das utilidades”, no popular: “água e luz”, quando não gás. Logo, menos altura e invariavelmente, perdendo em área.

Logo, acho que fica entendido que no meio deste forçar de números surge um futuro ponto de equilíbrio no qual, para efeitos de economia do próprio, digamos município, exista um ótimo entre uma curva de custo por altura da edificação e poupar-se a área, contra um custo da unidade em função de ter-se de construir-se em mais e mais altura e os crescentes custos que isto acarreta. Noutras palavras, chegará o dia que se tornará necessário os mais pobres habitarem em torres, até para a melhor distribuição dos custos entre todos.

Mas voltemos aos nossos atuais necessários edifícios.

Teríamos, assim, um edifício médio (que expressaria muito bem a distribuição de renda brasileira) de 40 aptos por prédio. O que nos levaria a 42 mil prédios pelos 5000 municípios, ou 8 prédios por município. Tão simples e direto quanto isso seria o mercado de construção pelos próximos 10 anos. Mais altura, mais custos, a serem descarregados sobre todos, ainda que com concentrações de tal carga de despesas. Mais área, invariavelmente, mais custo para todos, independente de uma concentração da carga de custos da habitação a ser construída na família que nela habite.

Consideremos que cada uma destas unidades habitacionais (pouco importa sua “geometria” no espaço) custe R$ 20 mil. Chegaremos, assim, com um número de 5 milhões de “devidas” unidades, de R$ 100 bilhões de reais, que terão de ser distribuídos, óbvia e evidentemente, a um valor de idênticos R$ 20 mil por família até minimizados R$ 500 reais por habitante brasileiro (estimando uma população de 200 milhões - com a tristeza de aqui incluir crianças e aposentados, quando não inválidos dependentes).

Mais uma vez noutras palavras, caro leitor, potencialmente, todos nós já devemos “meia televisão razoável”, para que todos, hoje, habitemos. Pois ainda que apenas da família beneficiada por habitar tal teto saia o dinheiro para pagá-la, toda a economia brasileira terá de prover tal renda, dentro dos próximos n anos.

Já para quem “casa e quer casa”, ou apenas um lar queira, a cada ano, temos hoje de prover 1,2 milhão de unidades, aos mesmos 20 mil reais, que resultam em 24 bilhões de reais, que nos leva a 120 reais. Devemos, pois, gerar 1 celular barato este ano. Hoje. Agora

Como gosto de dizer: nada mais simples, nada mais cristalino.

Assim, finalmente, mais e mais necessitam nossos líderes de meus amigos e colegas da área da engenharia civil, da arquitetura, do urbanismo, e sempre, invariavelmente, das finanças, pois discursos vazios quaisquer que sejam, ou leis por mais bem intencionadas que sejam, vão solucionar por si, em meio aos caos natural das massas, os números simples acima.

Pois quem casa ainda quer casa, e temos, todos, de sustentar tal necessidade.

O problema do homem instruído não participar da política é acabar sendo governado por seus inferiores. - Platão



Em tempo:

I

Na mesma data da publicação desta blogagem o jornal O Estado de São Paulo publicou artigo apontando que nos próximos 14 anos o déficit habitacional alcançará números que levarão a absurdas taxas de aproximadamente uma família por hora passando a morar precária ou irregularmente na capital paulista, incluindo a ocupação de áreas de risco, o que levará o déficit habitacional de 130 mil unidades a ser multiplicado por um fator de quatro.

SP cogita Cohab com elevador contra déficit habitacional

O artigo aponta uma necessidade futura de 740 mil novas moradias até 2024, e apresenta que uma solução seria a construção de prédios populares com elevadores.

Aqui, devo apresentar o concito do que defino como “custos acessórios”. Um prédio, se possui a sempre presente escada e seus corredores, possui esta escada e corredores como consequência direta de ser prédio e ter altura. Já o acréscimo de mais andares conduz a ter como custo acessório a instalação de elevadores. Numa exemplificação simples, do mundo empresarial, a contratação de mais um vendedor interno numa empresa implica em sua mesa e um telefone, entre outros, independente de seus custos de mão-de-obra.

São também custos acessórios da construção de prédios a instalaçãod e utilidades, como água, eletricidade e esgotos, a contrução de infraestrutura, como as indispnsáveis ruas, suas calçadas e iluminação,e assim, até a urbanização completa. Logo, todo custo de uma habitação gera uma cascata de custos acessórios.

O artigo apresenta que tal conta seria repassada para o Estado e União, o que vem a coincidir com minha afirmação de que todo este custo será, inexoravelmente, distribuído pela população.

Antes de mais números, e que se repetem, apresentemos outro artigo.


II

O mesmo jornal, em 27 de setembro, apresenta e reforça noutro artigo que a cidade de São Paulo necessitará investir R$ 58 bilhões nos próximos 14 anos para evitar que o déficit habitacional atinja 740 mil unidades, o que leva a um custo de mais de R$ 78 mil por unidade, o que mesmo cortado a metade, pega os valores de nosso custo para com o déficit habitacional e multiplica por praticamente 2, nos conduzindo a termos de gastar R$ 1000 com tal necessidade.

O déficit habitacional da capital


O artigo coloca que o investimento anual tem sido de R$ 1,5 bilhão por ano, o que “empurra” para 2048 a solução para a população de baixa renda.

Seriam necessários para este déficit ser transformado em construção de residências uma área de 39 km², mas apenas dipõe-se de 17 km², o que vem também a convergir para minha argumentação de que onde antes haveriam 1000 casas, teria de se construir 500 sobrados, onde pensaríamos em 100 prédios de 3 andares, tem-se de colocar agora 50 prédios de 6 andares, e consequentemente, os acessórios elevadores e seus custos, e assim por diante.

O artigo apresenta que o programa Minha Casa, Minha Vida (que poderia, pela minha análise, se chamar também “Sua Casa, Nossa Dívida”) prevê R$ 34 bilhões para 1 milhão de residências, o que aproximadamente concorda com os custos que apresento acima.

Também o artigo apresenta que o déficit de 130 mil residências em São paulo contrasta com, somente no centro da cidade, 40 mil unidades ociosas. A questão é que tal ociosidade pode, ainda mais a futuro, esconder outro tipo de custo, o que defino como “custo acidental”, aquele similar ao empresarial do caminhão, que dando uma inocente ré, derruba a guarita da segurança, que por sua vez, não estava no seguro (o que na verdade, pouco interessa, pois seguros custam). São aqueles custos que inexoravelmente ocorrem no tempo, pois a natureza, no tempo, é perversa.

Assim, muitos destes prédios, aqui planilhados como ociosos, podem se enquadrar no condenados, e vir a fazer parte dos custos de unidades novas, com seus custos acessórios.

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